Одобрение опеки при продаже квартиры. Продажа квартиры опекуном: особенности такой сделки

Осуществление сделок по отчуждению недвижимости зависит от множества обстоятельств, которые способны в значительной степени повлиять на процедуру их оформления. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком - одна из наиболее часто встречающихся и рискованных ситуаций, требующая особого разговора и подхода.

Продать жилье, собственником которого (или долей в котором) является ребенок младше 18-ти лет, довольно проблематично - как по причине сложности механизма получения различного рода разрешений, так и в связи с нежеланием участвующих в сделке лиц (покупателей, банков, страховых компаний) «связываться» с обременененным какими-либо проблемами имуществом. Сложность состоит еще и в том, что в целом законодательство в сфере данных правоотношений до сих пор не совершенно и содержит некоторые пробелы, что может повлечь за собой абсолютно неожиданные «сюрпризы», как для покупателя, так и для продавца (например, проблемы приватизации квартир с несовершеннолетними).

Что говорит закон

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в России регулируются следующими нормативными актами:

• Конституцией РФ;
• Гражданским кодексом РФ (ФЗ № 51 от 30.11.1994г.);
• Семейным кодексом РФ (ФЗ № 223 от 29.12.1995 г.);
• Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
• Жилищным кодексом РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2004);
• Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);
• другими актами, в т. ч. муниципального значения.

Данные документы рассматривают несовершеннолетнего гражданина в качестве полноправного члена общества, обладающего полным комплексом прав и свобод. Его отличие от взрослого состоит лишь в том, что некоторые из своих прав и свобод, в силу возраста, ребенок может реализовывать только с помощью родителей, а при их отсутствии - через своих законных представителей или органы опеки и попечительства.

При осуществлении сделок с недвижимостью органы опеки обязаны обеспечить защиту имущественного права несовершеннолетних. Существует распространенное заблуждение, что в органах опеки нужно получать разрешение на отчуждение жилья несовершеннолетнего только в случае ухудшения его жилищных условий. Однако это не так: любые изменения в правовом статусе жилой квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, должны быть согласованы с этим органом.

Сделка, не одобренная органами опеки, не будет ни удостоверена нотариусом, ни признана государством. Но, даже если таковая и была осуществлена каким-либо обходным путем, она однозначно судом будет признана впоследствии недействительной. Особенно если при этом жилищные условия ребенка ухудшились (основное условие получения согласия на отчуждение квартиры несовершеннолетнего собственника в общем случае - приобретаемое жилье не должно каким-либо образом ухудшать условия его проживания: ни по метражу, ни по качеству, ни по санитарным нормам, ни по размеру доли, ни по каким-либо другим параметрам).

Несовершеннолетие и недееспособность

Для того чтобы четко понимать, в каких случаях у продавца квартиры с несовершеннолетним собственником возникает обязанность получения разрешения опекунского органа, давайте рассмотрим, что же означают понятия «несовершеннолетие» и «недееспособность». Одно ли это и то же? Безусловно, нет.

Дееспособностью называют способность гражданина осуществлять и приобретать свои права и обязанности. В соответствии со ст.60 Конституции РФ полная дееспособность возникает у человека с наступлением совершеннолетия. Именно с этого момента (с 18-ти лет) он вправе осуществлять самостоятельно любые виды сделок.

Граждане в возрасте до 18 лет называются несовершеннолетними, при этом до 14 лет их называют малолетними. Последние (малолетние) недееспособны, и от их имени сделки всегда совершают законные представители. Дети постарше (от 14 до 18 лет) имеют больше свобод в заключении сделок, но с условием, что все их действия будут письменно одобрены родителями либо законными представителями (это называется неполная или ограниченная дееспособность). Таким образом, при продаже квартиры недееспособных или не полностью дееспособных граждан необходимо получать одобрение сделки у органов опеки.

Однако несовершеннолетние дети могут быть и полностью дееспособными. В соответствии с действующим законодательством это происходит в следующих случаях:

Не знаете свои права?

• при вступлении гражданина в брак с 16-ти лет (и даже в случае расторжения брака до достижения ребенком совершеннолетия он будет считаться дееспособным);
• в случае эмансипации (ст.27 ГК РФ), означающей, что 16-летний ребенок, который работает по трудовому договору или официально занимается предпринимательством, может получить полную дееспособность.

В этих случаях согласия органов опеки на продажу квартиры не требуется.

Как получить согласие опекунского органа?

1. Получаем справку о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах . Для этого родитель (или опекун) должен обратиться в паспортный стол со следующими документами: своим паспортом, свидетельством о рождении ребенка или его паспортом, свидетельством о праве собственности на квартиру (в котором должен быть указан ребенок).
2. Обращаемся в орган опеки и попечительства . Оба родителя, даже если они находятся в разводе, вместе с ребенком (старше 14-ти лет) должны посетить это учреждение и предоставить уполномоченным лицам следующие документы: свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт), справку о зарегистрированных в отчуждаемой квартире лицах, свидетельства о праве собственности на покупаемую и реализуемую недвижимость, технические паспорта на нее.
3. Пишем заявление о покупке новой недвижимости и продаже старой . Заявление должно быть подписано и родителями (усыновителями или опекунами), и ребенком, если ему уже исполнилось 14 лет.
4. Ждем решения . Орган опеки рассматривает заявление в 14-ти-дневный срок, проводит проверку на возможное ущемление права ребенка. В случае успешного прохождения проверки опекунский орган выдает письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.

Возможные варианты

Существует ряд типичных ситуаций, требующих разной сложности подхода к оформлению сделки:

• квартира приватизирована, при этом дети были включены в число собственников;
• жилье приватизировано, дети на момент приватизации обладали равными с собственником правами, однако они не указаны в соответствующих документах;
• дети являются собственниками по договору купли-продажи, дарения, мены;
• несовершеннолетний - наследник квартиры, и это подтверждено соответствующим свидетельством;
• ребенок не является собственником, однако зарегистрирован в продаваемой квартире.

Перечисленные ситуации различны. Обратите внимание, что необходимо отличать вариант продажи квартиры, собственник которой - несовершеннолетний, от варианта, когда ребенок имеет только право пользования ею.

Мы уже знаем, что на продажу жилья собственников-детей нужно получать разрешение органов опеки. Но что же делать в ситуациях, когда ребенок не является владельцем продаваемой квартиры, а только прописан в ней? В этом случае такого разрешения не требуется, но существует другая проблема: прописанного в квартире ребенка выписать «в никуда» невозможно. Покупатель же, безусловно, не согласится, приобретать жилье с «нагрузкой» в виде несовершеннолетнего.

Согласно ст.20 ГК РФ местом жительства детей младше 14-ти лет считается место жительство их родителей (опекунов, представителей). Таким образом, до заключения договора на продажу квартиры необходимо сначала прописаться в новом жилье хотя бы одному из родителей, и только потом в нем может быть зарегистрирован ребенок. При этом жилье должно быть пригодно для жизни и отвечать всем санитарно-техническим нормам. В противном случае в выписке будет отказано.

Когда приобретение нового жилья - не обязательное условие для продажи квартиры несовершеннолетнего или его выписки?

Как мы отмечали ранее, законодательство в сфере рассматриваемых отношений не совершенно. Нет четкой линии и в вопросе, в каких случаях орган опеки вправе выдать согласие на продажу жилья ребенка, а в каких — нет. При рассмотрении данного вопроса опекунская служба обязана действовать только в интересах ребенка. В связи с этим на практике существуют некоторые отступления от закона. Так, приобретение нового жилья на ребенка не требуется:

• В случае переезда семьи на постоянное место жительства за границу.
• В случае переезда семьи в другой город (при условии, что деньги за проданную квартиру будут перечислены на счет несовершеннолетнего и наделения его долей);
• В случае покупки новой квартиры в строящемся доме (при этом степень его готовности должна быть достаточно высокой, а ребенок на время строительства обязан быть где-либо зарегистрирован).

Кроме того, существует ряд ситуаций, когда на практике возможно приобретение новой квартиры на ребенка с худшими условиями:

• если ребенку требуется дорогостоящее лечение;
• если состояние здоровья ребенка не позволяет ему проживать по прежнему месту жительства (например, астма в загазованном мегаполисе);
• если ребенку будет очень полезен какой-либо вид обучения, образования, который невозможно получить в данной местности, и т. д.;

Однако и в этих случаях прослеживается основное правило - действие во благо ребенка.

Как выписать несовершеннолетнего?

1. Один из родителей (усыновитель или опекун) вместе с ребенком (возрастом более 14-ти лет) должен обратиться в тот паспортный стол, который обслуживает граждан по прежнему месту жительства, для того чтобы написать заявление на выписку ребенка. Бланк заявления - документ установленной формы, его предоставляют сотрудники этого учреждения. К заявлению необходимо приложить: паспорт родителя, свидетельство о рождении или паспорт ребенка, свидетельство о праве собственности на новое жилье с указанием в нем имени ребенка, разрешение опекунского органа.
2. Далее необходимо заполнить так называемый листок убытия, в котором указывается адрес новой квартиры.
3. В течение недели сотрудники паспортного стола проводят проверку предоставленных данных и выдают листок убытия. С этого момента ребенок считается выписанным.

Как избежать рисков при покупке квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний ребенок?

Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок ил недееспособное лицо, то для совершения каких-то сделок с такой недвижимостью, необходимо знать о том, как продать квартиру с опекой. Иными словами. Прежде чем отчуждать такую квартиру, вам придется подготовить определенные документы и получить согласие муниципальных органов опеки и попечительства.

Квартира с опекой – что говорит Закон

В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, родители, либо опекуны несовершеннолетнего ребенка не смогут без согласования с соответствующими органами совершать какие-либо сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего ребенку. И хотя, как правило, родители не являются врагами своих детей и действуют исключительно исходя из их блага, получить согласие органов опеки и попечительства бывает иногда совсем непросто. Как правило, затруднений не вызывают только те сделки, когда одновременно с продажей квартиры с опекой происходит покупке новой недвижимости, где ребенок получает такую же или большую долю, иными словами, его положение заметно улучшается. Если же вы хотите продать квартиру с опекой и уменьшить имущество несовершеннолетнего, то согласия на такую сделку, по закону вам не получить. Более того, если все же каким-то образом вы сумеете ее провести, она в положенный срок будет оспорена органами опеки и попечительства в судебном порядке и признана недействительной.

Обратите внимание, что речь идет именно об отчуждении доли недвижимого имущества несовершеннолетнего. То есть, если вы просто перерегистрируете его к своим родственникам или по месту регистрации одного из родителей, это ситуацию не изменит, ведь ребенок продолжает оставаться собственником той квартиры, откуда его выписали. И продать такую квартиру у вас не получится. Перерегистрировать ребенка имеет смысл только в том случае, если он не является собственником квартиры, а просто здесь зарегистрирован.

Как продать квартиру с опекой и получить разрешение

Прежде всего, вам следует обратиться в органы опеки и попечительства своего муниципального образования и написать заявление о том, что вы хотите продать квартиру и обязуетесь при этом соблюдать все права несовершеннолетнего. Заявление должно быть написано непосредственно в органах опеки, подписать его должны оба родителя ребенка или те лица, которые их заменяют – опекуны, затем заявление заверяется районным инспектором.

После этого с вами должны провести собеседование, на котором необходимо присутствовать обоим родителям ребенка и ему самому, при условии, что ребенку уже исполнилось 14 лет, и он получил паспорт. Иногда органы опеки и попечительства требуют, чтобы на таком собеседовании присутствовали собственники той квартиры, которую вы намерены приобрести, им придется написать заявление о том, что они обязуются продать свою квартиру, либо определенную долю несовершеннолетнему.

К заявлению-ходатайству необходимо приложить следующий пакет документов:

• паспорта обоих родителей, опекунов, либо одного родителя, если семья неполная;
• если ребенку уже исполнилось 14 лет, и он получил паспорт – его заявление, в котором он выражает согласие на продажу квартиры с опекой;
• свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельства о рождении детей;
• документы на квартиру с опекой, которую вы хотите продать;
• документы на квартиру, которую вы хотите приобрести взамен отчуждаемой;
• другие документы по запросу органов опеки и попечительства.

Для того чтобы получить разрешение на продажу квартиры с опекой, вам необходимо представить подтверждение того, что права ребенка не будут нарушены, а приобретаемая на его имя жилплощадь не меньше той, которую вы хотите продать и не хуже по своим качествам. Подготовка разрешения органов опеки и попечительства обычно занимает около двух недель. После того, как оно будет получено, вы можете смело продать квартиру с опекой. После совершения сделки, одновременной покупки новой жилплощади на имя ребенка и перерегистрации права собственности, вам необходимо будет предоставить в органы опеки письменное заявление, в котором вы их уведомляете о совершившейся покупке. К заявлению нужно будет приложить копию свидетельства о собственности на имя ребенка. На это отводится ровно месяц с того момента, как вы получили разрешение на продажу квартиры с опекой.

В каких случаях можно продать квартиру с опекой без одновременной встречной покупки

Если вы переезжаете на постоянное место жительства в другой город Российской Федерации, разрешение на продажу квартиры с опекой будет вам выдано, при условии, что вы положите на имя ребенка сумму, вырученную от продажи его квартиры или доли в ней. Но это еще не все. В течение трех месяцев после получения разрешения вы обязаны приобрести на имя ребенка аналогичную или большую жилплощадь в другом городе и уведомить об этом органы опеки и попечительства по своему прежнему месту жительства. Если вы этого не сделаете, сделка по продаже квартиры с опекой будет аннулирована в судебном порядке.

Если в качестве встречной покупки фигурирует квартира, приобретаемая по договору долевого строительства, получить разрешение органов опеки и попечительства намного сложнее, однако его могут дать, при условии, если дом уже находится в финальной стадии строительства. Сначала вы заключаете договор долевого участия и только потом можете продать квартиру с опекой, обязательно перерегистрировав ребенка по другому адресу на это время.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Нередко так случается, что одним из собственников квартиры оказывается ребёнок или подросток. Такое может произойти, если, к примеру, квартира перешла по завещанию или была подарена ребёнку кем-то из старших родственников. Продажа такого жилья возможна только с согласия органов опеки и попечительства (ООП). Портал попросил специалистов рынка рассказать о юридических тонкостях такой сделки, а также разъяснить, в чём разница между ситуациями, когда ребёнок только прописан в квартире и когда он входит в число её владельцев.

Дети и… большие «дети»

По российскому законодательству, дети до 18 лет могут владеть объектами недвижимости, однако самостоятельно распоряжаться своей собственностью им не разрешается. Причём если подростки от 14 до 18 лет могут заключать сделки по продаже своего имущества при письменном согласии родителей или попечителей, то участие детей до 14 лет в сделках с недвижимостью не допускается вовсе. За них это должны делать их законные представители - родители (родные или приёмные) и опекуны.

Любые сделки с жильём, где есть несовершеннолетние собственники, требуют получения разрешения от особой инстанции - органов опеки и попечительства. Однако необходимо различать ситуации, когда ребёнок является собственником и когда он только прописан в жилье, говорит Валентина Киселева, юрисконсульт офиса «Новослободское» Департамента вторичного рынка . Если речь идёт только о регистрации несовершеннолетнего в квартире, разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья не требуется.

Здесь есть пара исключений, о которых нужно знать, замечает эксперт. Так, согласно ч. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, разрешение ООП на продажу жилья может потребоваться:

- если в отчуждаемом жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилья;

Речь идёт о недееспособных или не полностью дееспособных гражданах любого возраста - например, о психически больных людях, которые не могут понимать значения своих действий или руководить ими, вследствие чего им назначается опекун. Поэтому если в квартире прописан такой гражданин и продажа жилья затрагивает его интересы, такую сделку тоже придётся согласовывать с органами опеки.

- если в отчуждаемом жилом помещении проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника и об этом известно органам опеки и попечительства.

Оставшимися без родительского попечения являются дети, родители которых были лишены родительских прав (или ограничены в них), признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от защиты прав детей и т.д.

Такой маленький, а уже собственник

Ситуация, когда ребёнок является собственником жилья или его доли, сложнее. В этом случае законные представители ребёнка (а ими, согласно ст. 64 Семейного кодекса РФ, являются его родители) могут совершать сделки по отчуждению его имуществатолько с предварительного разрешения органа опеки и попечительства .

Для получения согласия ООП родителям необходимо будет доказать, что в результате продажи жилья несовершеннолетний собственник не окажется в проигрыше. Для этого одновременно с продажей старого жилья необходимо наделить ребёнка каким-либо другим жилым помещением, которое не будет уступать прежней квартире по качеству и размеру. (Заранее это делать опасно - может выйти так, что у ребёнка просто станет вдвое больше недвижимости, что только осложнит дело).

И если с размером нового жилья всё относительно ясно, то к его качеству у органов опеки нередко возникают вопросы. В частности, ООП могут не разрешить сделку, если она предполагает переезд несовершеннолетнего собственника из Москвы в .

«Недавно органы опеки и попечительства отказали нашим клиентам в разрешении на продажу 3-х комнатной квартиры в Москве с приобретением другого жилья в подмосковных Химках, несмотря на то, что доля несовершеннолетнего в новой квартире была больше, чем в старой, - рассказывает Валентина Киселева . - Разрешение удалось получить только при следующих условиях: на ребёнка была приобретена доля в Московской области, он получил долю в московской квартире бабушки и был зарегистрирован в квартире отца».

Также органы опеки могут отказать при предоставлении ребёнку доли в доме с высоким процентом износа или при отсутствии поблизости объектов инфраструктуры - детсада, школы, поликлиники. Но, так как каждая ситуация рассматривается органами опеки и попечительства в индивидуальном порядке, в некоторых случаях удаётся найти компромисс. В частности, ООП могут дать разрешение и на переезд из столицы в область - например, если доказать, что это необходимо по состоянию здоровья ребёнка, говорит специалист.

В следующей части материала мы расскажем, . Далеко не всегда органы опеки и попечительства готовы разрешить такую сделку. Чтобы переезд состоялся, придётся или искать дополнительное жильё, или быть очень убедительным.

С жильём, где прописан или выступает собственником (сособственником) ребёнок, не достигший 18 лет, курируются органами опеки и попечительства.

Главная цель данного контроля – требования к соблюдению интересов детей со стороны законных представителей – родителей и опекунов, на основании статей 28 и 37 ГК РФ.

Разрешение выдаётся после комиссионного рассмотрения вопроса о соблюдении интересов ребёнка (п.4 ст. 292 ГК РФ).

Родителям требуется подать заявление, в котором указывают причины сбыта жилья и перспективы, которые предусматривает семья в результате получения денежных средств за проданную недвижимость.

Уполномоченных на выдачу разрешения, должностных лиц, интересует судьба и имущественное положение ребёнка, прописанного в квартире (см. ). Поэтому родителям требуется обосновать, что в перспективе его условия проживания улучшатся, с приведением конкретных фактов, которые потребуется подтвердить соответствующими справками или актами.

Заявление требуется от обоих супругов, являющихся родителями. Личность заявителей удостоверяется гражданскими паспортами, а число и личности детей – свидетельствами о рождении.

При условии, что мать или отец воспитывают малыша или подростка в одиночку, требуется представить соответствующий документ:

• свидетельство о рождении – для одиноких матерей;
• свидетельство о разводе – при расторжении брака;
• свидетельство о смерти – в случае кончины супруга.

Опекуны предоставляют соответствующие бумаги о назначении опекунства и документ, удостоверяющий личность. Поверенные, действующие в интересах собственников недвижимости – свои гражданские паспорта и нотариально удостоверенную от родителей.

Если подростку исполнилось 14 лет, от него требуется отдельное заявление с ходатайством о разрешении сбыта жилого помещения, а так же прилагается ксерокопия и подлинник паспорта.

Кроме обозначенного, к заявлению прилагаются правоудостоверяющие и на продаваемое жильё.

К правоустанавливающим относятся те виды документов, на основании которых возникло владения объектом. Например:

• договоры имущественных сделок;
• свидетельство о ;
• решение суда и т.п.

К правоудостоверяющим относятся на квартиру или иное жилое помещение. При требуется представить комплект правоудостоверяющих бумаг, чтобы в итоге сложения долей, собственность равнялась единице.

Если доли в праве на помещение отчуждаются только частично, со стороны остальных сособственников требуется нотариально удостоверенное согласие на сбыт жилья.

Согласие на участие в сделке несовершеннолетнего лица требуется предъявить и всем участникам имущественной сделки, указанным в качестве сторон гражданского договора.

Кроме обозначенного, на продаваемое жильё представляются сведения из БТИ в виде:

• помещения.

Иногда уполномоченная комиссия сокращает перечень требующейся документации. По преимуществу это те случаи, когда ребёнок не собственник квартиры, а только прописан на продающейся жилплощади.

Документы для органов опеки при покупке квартиры

Уполномоченная на принятие соответствующего решения комиссия запрашивает так же документацию на приобретаемое жильё.

Решение ориентируется на сохранение или улучшение соответствующих условий проживания, предоставляемых детям в результате покупки новой квартиры. Соответственно, приобрести комнату в вместо отдельного жилья, не допускается.

В случае ухудшения условий существования , комиссия отказывает в проведении сделки.

Здесь так же прилагаются:

• правоустанавливающие договора или свидетельства;
• свидетельства о праве собственности продавцов недвижимости;
• об оценке и степени износа помещения;
• технический и ;
• справка из ЖЭУ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

После проведения сделки, покупателям требуется отчитаться в том, что приобретено именно то жильё, на которое предоставлялось разрешение. К отчёту прилагается справка из Росреестра, с указанием кадастровых характеристик объекта, подлежащего регистрационному учёту.

Если квартира или доля принадлежала несовершеннолетнему, комиссия требует сохранения имущественных гарантий и в случае покупки.

Родители подтверждают документально, что доля или приобретённый объект сохраняют тот же статус правообладания.

Кроме объёма общей и жилой площади учитываются иные параметры. Например, квартиру с удобствами недопустимо сменить на частный дом без удобств. Исключением могут стать случаи, когда площадь дома существенно превышает метраж бывшей квартиры.

То же касается района, в котором приобретается жильё. Оно не должно быть удалено от инфраструктуры настолько, что это затруднит посещение ребёнком детского сада или школы учеником.

Служба опеки и попечительства взвешивает все плюсы и минусы имущественной сделки, объективно рассматривая позицию детей, которая возникает в результате перемены места жительства.

Если недвижимость собственника, не достигшего 18 лет, продана, но взамен новая жилплощадь не приобретена, в комиссию по опеке и попечительству требуется сдать выписку из лицевого счёта несовершеннолетнего.

Лицевой счёт должен отражать перечисление соразмерной суммы средств, вырученных с продажи.

Иногда нестандартные ситуации требуют представления дополнительных справок от соответствующих учреждений и организаций. Например, если родители не живут совместно, не оформив бракоразводный процесс – органами опеки и попечительства будут затребованы заявления от отца и от матери.

В том случае, если мать (отец) не осведомлён о месте нахождения супруга, допустимо обратиться в суд за . Таковое принимается при отсутствии лица в течение года.

Более короткий срок отсутствия, но превышающий 2 месяца, способна заменить справка из УВД о проведении розыскных мероприятий.

Решение суда так же предъявляется:

• в случае признания отца или матери недееспособным;
• признания ограниченно дееспособным;
• лишения родительских прав;
• ограничения в правах.

Это обусловлено тем, что долевое участие не гарантирует защиту прав инвесторов, в том числе – несовершеннолетних. То есть риски за участие в долевом строительстве делегируются ответственности взрослых (см. ).

Когда документы для органов опеки при продажи квартиры не требуются

Для того, чтобы при покупке квартиры обойти процедуру комиссионного решения по вопросу приобретения нового жилья, граждане снимают несовершеннолетних членов семьи с регистрационного учёта.

То есть мать с детьми прописывается на время проведения сделки у родственников или знакомых. Однако даже близкие родственники далеко не всегда охотно прописывают женщин с детьми, так как последующая выписка таких жильцов без их согласия практически невозможна.

Все остальные ситуации, в которых малолетние лица или подростки зарегистрированы на территории помещений, выставленных на торги, требуют контакта с органами опеки и попечительства.

Исключение составляют прецеденты, когда дети, лишившись родителей, передаются на воспитание в детские дома. В этом случае сбыт жилья, на который несовершеннолетние имеют законное право, производится поверенными или уполномоченными должностными лицами, действующими в их интересах. Документация на новое жильё не предъявляется.

После сбыта недвижимости, соразмерная сумма средств перечисляется на лицевой счёт воспитанника детского дома, сведения о чём, поступают в органы опеки и попечительства.

Получить её для распоряжения, законный владелец вправе по достижении 18 лет.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством. Если ребенок - собственник, потребуется разрешение органов опеки. В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.

Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

• собственником жилья;
• владельцем доли в продаваемой квартире;
• прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
• ее наследником.

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

1. основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
2. способ продажи (наличный, безналичный);
3. наличие обременения жилья;
4. возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

1. полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
2. ограниченная (с 14 до 18 лет);
3. частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

• После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
• В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

1. размер новой квартиры, ее площадь;
2. расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
3. условия проживания;
4. техническая оснащенность;
5. соответствие санитарных норм утвержденным законом;
6. иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

1. возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
2. подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
3. выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в . Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

1. Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
2. Новые жилищные условия хуже предыдущих.
3. Отказ одного из родителей от продажи.
4. Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
5. Отсутствие прописки в новом жилье.
6. Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
7. В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
8. Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Особенности совершения сделок, если ребенок - собственник

Если ребенок - несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

• купли-продажи;
• мены;
• дарения;
• вступления в наследство и т. д.

Примечание. Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. Главная особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

1. получение разрешения на продажу;
2. составление договора, подписание его сторонами;
3. передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
4. переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Примечание. При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Список документов

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Таблица 1. Документы, необходимые для предоставления в органы опеки

Примечание: Представленный список – не исчерпывающий. По своему усмотрению органы опеки могут запросить и иные документы. Это происходит для обеспечения законности сделки и гарантии того, что после продажи ребенок не останется без жилого помещения.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Особенности оформления

Если ребенок прописан в квартире, перед продажей его необходимо выписать. Это основной момент, при отсутствии которого продать ее будет сложно. Покупатель не будет приобретать жилье с обременением в виде малолетнего гражданина.

Однако получить выписку не так просто, как кажется. Закон разрешает производить данную процедуру только при условии одновременной прописки ребенка в другом жилом помещении. Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в «никуда». Отсюда возникает много проблем: родители без иного жилого помещения не имеют возможности прописывать детей в другом месте.

В этой ситуации существует только два варианта решения проблемы:

1. Найти подходящую квартиру (у родственников, друзей и т. д.) и зарегистрировать в ней ребенка.
2. Прописать в ней одного из родителей. По закону местом жительства ребенка до 14 лет признается жилье, в котором зарегистрированы его отец или мать.

Примечание. При прописке ребенка в другом месте стоит учитывать, что жилое помещение не должно уступать по характеристикам и условиям проживания предыдущему.

Список документов

Таблица 2. Документы, необходимые для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры.

Примечание : Если ребенок - собственник квартиры или ее доли, при выписке дополнительно предоставляется разрешение органов опеки.

Документ актуален на 2017 год.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

1. Переезд родителей с детьми в другую страну.
2. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
3. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

1. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
2. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
3. Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

• меньшая площадь квартиры;
• менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
• более старое здание;
• отсутствие инфраструктуры поблизости;
• большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Особенности оформления

Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

1. медицинские справки;
2. виза, билеты в другую страну/город;
3. получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
4. договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Законодательная база

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

• Конституцией РФ;
• Гражданским кодексом;
• Семейным кодексом РФ;
• Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
• Жилищным кодексом РФ;
• Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);
• другими актами, в т. ч. муниципального значения.

Главная » Вопросы » Одобрение опеки при продаже квартиры. Продажа квартиры опекуном: особенности такой сделки